اجرت‌المثل تصرف غیرمجاز مستاجر
مدت اجاره قرارداد اجاره‌تان با مستاجر به پایان رسیده، اقدامات زیر را انجام دهید:
در صورتی که مستاجر علی‌رغم مخالفت موجر، آپارتمان را در تصرف خود داشته باشد باید اجرت این مدت را بپردازد. نحوه و کیفیت مطالبه اجرت‌المثل ایامی که مستاجر بدون اجاره در ملک باقیمانده است به چگونگی و شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد. ممکن است طرفین قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معینی به‌عنوان اجاره‌بهای مدت٬ پس از انقضاء مدت قرارداد داشته باشند یا ممکن است وجه‌التزام عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر با وجود انقضاءمدت و عدم رضایت مالک (موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعیین شده باشد. در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد.
در فرضی که طرفین قرارداد توافقی نداشته باشند با انقضای مدت اجاره و عدم اجاره مالک در بقا و استدام تصرفات مستاجره،احکام غصب بر تصرف مستاجر جاری خواهد بود٬ بنابراین در چنین حالتی مستاجر غاصب مسئول پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف خواهد بود که نحوه محاسبه اجرت‌المثل نیز با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشارالیه خواهد بود که معمولا اجاره ماهیانه را تقسیم بر تعداد ماه و حدود ۲۰ درصد به آن اضافه می کنند. مبلغ حاصل شده، میزان جریمه روزانه است که باید هر کدام از طرف ها در صورت عدول از قرارداد پرداخت کنند. بر فرض اگر مبلغا اجاره ماهیانه ۳۰۰ هزار تومان است، باید روزانه ۱۲ هزار تومان به‌عنوان جریمه پرداخت شود.
رسیدگی به دعاوی حقوقی در دادگستری مستلزم تقدیم «دادخواست» از طرف مدعی (خواهان) است و این دادخواست دلایل و ضمائم و اسناد و مدارک به تعداد خواندگان بعلاوه یک نسخه و با الصاق تمبر و هزینه دادرسی که براساس خواسته مقوم می‌گردد که البته چنانچه مبلغ کمتر از ۲۰میلیون تومان مقوم شود، شورای حل اختلاف در این مورد صالح به رسیدگی است و بالاتر از این مبلغ در صلاحیت دادگاه حقوقی است.
دلایل و منضماتی که ضمیمه دادخواست مطالبه اجرت‌المثل میشود عبارتند از :
۱-اجاره‌نامه
۲- سندمالکیت
۳- قرار ارجاع امر به کارشناسی
خواهان در دادخواست توضیح می‌دهد که خوانده بموجب قرارداد اجاره مورخ…مستاجر وی از تاریخ…الی تاریخ…می‌باشد که مدت اجاره در تاریخ …منقضی شده است واجاره تمدید نشده است فلذا مستاجر بدون اذن و رضایت در آن تصرف دارد علی‌هذا مستند به ماده۴۹۴ قانون مدنی تقاضای صدور حکم به پرداخت اجرت‌المثل را مطابق نظر کارشناسی دارد.
پس از ارجاع و ثبت پرونده و تعیین وقت رسیدگی دادگاه بعد از ابلاغ به طرفین و تشکیل اولین جلسه دادرسی و اخذ اظهارات طرفین، جهت تعیین اجرت المثل ایام تصرف، با توجه به اوصاف مؤثر مال الاجاره، مبادرت به صدور قرار کارشناسی می نماید.
مراحل اجرای قرار کارشناسی به شرح زیر است:
۱) در اولین جلسه دادرسی به منظور تعیین قیمت اجاره ایام تصرف ملک مورد نظر از زمانِ عدم پرداخت اجاره‌بها قرار کارشناسی صادر میشود.
۲) بعد از صدور قرار، وقت نظارت جهت امر ابلاغ و تودیع حق‌الزحمه کارشناسی تعیین می‌گردد.
۳) چنانچه دستمزد کارشناس پرداخت نشود، با رعایت ماده ۲۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی قرار ابطال دادخواست صادر میشود.
این ماده بیان می‌کند: «ایداع دستمزد کارشناس به عهده متقاضی است و هرگاه ظرف مدت یک هفته از تاریخ ابلاغ آن را پرداخت نکند، کارشناسی از عداد‌دلایل وی خارج میشود. هرگاه قرار کارشناسی به‌نظر دادگاه‌باشد ودادگاه نیز نتواند بدون‌انجام‌کارشناسی انشاء رأی نماید، پرداخت دستمزد کارشناسی در مرحله بدوی به عهده‌خواهان و درمرحله تجدیدنظر به‌عهده تجدیدنظر خواه است، درصورتی‌که در مرحله بدوی دادگاه نتواند بدون نظر کارشناس حتی باسوگند نیز حکم‌صادرنماید، دادخواست ابطال می‌گردد واگر در مرحله تجدیدنظر باشد تجدیدنظرخواهی متوقف ولی مانع اجرای‌حکم بدوی نخواهد بود.»
۴) در صورت پرداخت حق‌الزحمه کارشناسی، وقت دیگری جهت تفهیم و اجرا قرار، با دعوت طرفین و کارشناس تعیین میشود.
۵)بعد از تشکیل جلسه دادگاه و تفهیم مفاد قرار، وقت نظارت جهت وصول و اعلام نظریۀ کارشناس تعیین می‌گردد. به محض وصول نظریۀ کارشناس وقت نظارت دیگری تعیین و به طرفین ابلاغ می‌گردد تا ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه نمایند و با ملاحظه نظریه کارشناسی چنانچه مطالبی دارند به‌طور کتبی اظهار نمایند.
۶) هر گاه به نظریه کارشناسی اعتراض وارد نگردید و به نظریۀ مزبور با اوضاع و احوال معلوم و محقق مورد کارشناسی مطابقت داشته باشد دادگاه مبادرت با انشاء رای می نماید مواد ۲۶۰ و ۲۶۵ ق.آ.د.م
۷) هر گاه اعتراض به نظریه کارشناسی واصل شد، قرار ارجاع امر به هیئت کارشناسی صادر و مراحل فوق مجدداً طی میشود.
لازم به ذکر است چنانچه در قرارداد اجاره مدت به‌طور صریح بیان نشده باشد و وفق ماده۵۰۱ ق مدنی، مال‌الاجاره از قرار هر روز یا ماه یا سال تعیین گردد و مستأجر نیز با توافق حاصله با مالک، مال الاجاره را بیش از آن مدت معین در تصرف داشته باشد، اجرت مقرر بین طرفین به نسبت زمان تصرف پرداخت می‌گردد و نیازی به جلب نظر کارشناس نخواهد بود.
نکته قابل توجه اینکه هرگاه مستأجر حتی بعد از انقضاء مدت اجاره با اجازه مالک به تصرفات خود در مورد اجاره ادامه دهد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید ولیکن اگرمستأجر، عین مستأجره را بیش از مدت‌های مزبوره در نظر طرفین در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله (یعنی رضایتی که علی‌الظاهر از سکوت موجر استنباط و احراز می‌گردد) که تمایل قلبی داشته مستأجر همچنان متصرف ملکش باشد و تخلیه او را درخواست نکرده است، برای بقیه مدت‌های تصرف وی و نسبت به زمان این تصرفات موجر تنها مستحق اجرت مذکوره قبلی بین طرفین است نه اجرت‌المثل که صرفاً در مواقعی مطالبه میشود که مستأجر بدون اجازه مالک ادامه تصرف بعد از انقضاء مدت اجاره داشته باشد.