چگونه يك قرارداد مطمئن امضا كنيم؟
به گزارش پايگاه آموزشي مهداد، به طور كلي بايد بدانيد زماني كه شما جنسي را از ديگري مي‌خريد و پولي به او مي‌دهيد، قراردادي بين شما به وجود مي‌آيد كه «قرارداد فروش» نام دارد.
مالي كه در ازاي آن پولي پرداخت مي‌كنيد، از دو حالت خارج نيست يا مال منقول است و يا غيرمنقول. نگران اين اسامي هم نشويد، بايد بدانيد كه مال منقول مالي است كه قابليت جابه‌جايي از محلي به محل ديگر داشته باشد. وسايلي مانند اتومبيل، تلفن همراه، ميز، صندلي و وسايلي از اين دست اموال منقول هستند و اما مال غيرمنقول مالي است كه غير‌قابل جابه‌جايي باشد و بهترين مثال براي آن منزل مسكوني است. مطمئن باشيد دانستن اين اصطلاحات به درد شما مي‌خورد تا معامله‌اي كه با ديگران انجام مي‌دهيد سالم باشد و مو لاي درزش نرود.
تفاوت در خريد مال
حالا به شما مي‌گوييم كه چه تفاوت‌هايي ميان خريد اموال منقول و غيرمنقول وجود دارد. خوب مي‌دانيم آن‌قدر مال منقول خريده‌ايد و دردسر كشيده‌ايد يا دردسرهايش را شنيده‌ايد كه ديگر نيازي به توضيحات نيست؛ اما در خصوص اموال غيرمنقول، به خصوص خريد و فروش مسكن، مشكلات خيلي زيادي اين رورزها به دليل ناآگاهي گريبان مردم را مي‌گيرد؛ مي‌خريد و بعد مي‌فهميد كه ملك به چند نفر ديگر هم فروخته شده است. به اين ترتيب ملكي را مي‌خريد و سند ملك هرگز به نامتان نمي‌شود.
حواستان را ۶ دانگ جمع كنيد
براي حل مشكلاتي كه در بالا گفتيم چند توصيه حقوقي و غير‌حقوقي به شما داريم. يادتان باشد هنگام معامله ۶دانگ حواستان را جمع كنيد. بي‌خود و بي‌جهت نسبت به بنگاهي‌ها بدبين نباشيد. اما بدانيد كه اعتماد بي‌مورد به حرف‌ها و وعده‌هاي ديگران به مصلحت نيست. حتما در ميان دوستان و آشنايانتان كساني داريد كه مادر زاد آفريده شده‌اند براي اينكه پاي معاملات بنشينند و محكم‌كاري كنند. اين افراد معمولا با طرف مقابل شما و نيز بنگاهي‌ها هيچگونه تعارفي ندارند و تنها چيزي كه در نظر مي‌گيرند، صلاح و مصلحت شماست. لطفا تنها پاي ميز مذاكره نرويد و از اين افراد استفاده كنيد تا مو لاي درز معاملاتتان نرود.
يادتان باشد درباره ملكي كه مي‌خواهيد معامله كنيد حتما تحقيق مفصلي انجام دهيد. اين اطلاعات را فقط پيش خودتان نگه نداريد بلكه دانه دانه آن را وارد قرار داد كرده و به صورت مكتوب نگه داريد. يادتان باشد يكي از شرايطي كه براي درستي معاملات در قانون پيش‌بيني شده است، وجود علم و آگاهي كامل طرفين نسبت به مال مورد معامله و ويژگي‌هاي آن است؛ يعني شما به عنوان يك خريدار بايد از خصوصيات ملكي كه مي‌خواهيد بخريد، اطلاع كافي داشته باشيد. متراژ، موقعيت جغرافيايي و حتي جزيياتي مانند داشتن پاركينگ، انباري و مواردي از اين دست و حتي جزيياتي بيش از آن مانند سراميك كف‌خانه و نوع آشپزخانه بايد مشخص باشد. به همين دليل، براي رفع هرگونه بي‌اطلاعي در مورد منزلي كه مي‌خواهيد معامله كنيد، بايد ملك مورد نظر به طور دقيق از لحاظ مساحت، موقعيت جغرافيايي و حدود چهارگانه مشخص شود؛ به طوري كه احتمال هرگونه خطا و جهل در مورد آن از بين برود.
مالك كيست؟
قبل از خريد ملك، مالك آن را به خوبي بشناسيد. براي آنكه آقاي (الف) ملكي كه متعلق به خود او نيست به شما نفروشد، مشخصات كامل خريدار و فروشنده را در قرارداد قيد كنيد. در عين حال، از اينكه (الف) مالك حقيقي ملك است يا خير مطمئن شويد. پس، پيش از نشستن پاي ميز مذاكره، اسناد مربوط به ملك را به دقت بررسي كنيد. در قرارداد بايد خريدار و فروشنده و مشخصات و آدرس آنها مشخص باشد.
از اين گذشته بايد مشخص شود كه آيا كسي كه پاي ميز مذاكره نشسته، مالك حقيقي ملك است يا كسي است كه از طرف مالك به او وكالت داده شده يا اينكه قيم اوست ، خلاصه بايد معلوم شود كه فروشنده يا مالك است و يا به طور قانوني مي‌تواند اين مال را بفروشد و معامله كند.
بحث اصلي، تعيين قيمت
قيمت ملكي كه قرار است مورد خريد و فروش قرار گيرد بايد در متن قرارداد فروش گنجانده شود. اين را احتمالا شما بهتر مي‌دانيد. اما چيزي كه گاهي ممكن است از آن غافل شويد، تعيين نحوه پرداخت است. آيا قيمت خانه طي چند فقره چك پرداخت خواهد شد؟ قيمت را نقدا مي‌پردازيد يا به صورت نسيه؟ يكجا مي‌دهيد يا قسط‌بندي مي‌كنيد؟ در متن قرارداد بايد نحوه پرداخت به طور دقيق مشخص شود. اگر با استفاده از چك پرداخت مي‌شود، حتما تاريخ چك‌ها و شماره سريال چك‌ها در قرارداد ذكر شود و نوع آنها نيز مشخص شود. اگر به صورت اقساط پرداخت مي‌شود تاريخ سر رسيد هر قسط در قرار داد درج شود. اگر مقداري از آن به صورت اقساط و بخشي به صورت نقد پرداخت مي‌شود، ميزان هر كدام به طور دقيق در قرار داد درج شود.
تفاوت معامله با سند عادي و رسمي
در مورد ملكي كه در حال معامله كردن آن هستيد، دو احتمال مورد تصور است؛ احتمال نخست آنكه ملك داراي سندي عادي باشد و دوم اينكه سند ملك رسمي باشد. در صورتي كه ملك داراي سندي عادي باشد يعني يك سند غيررسمي داشته باشد كه توسط افراد عادي تنظيم شده است، مي‌توان آن را با مبايعه‌نامه و سندي عادي معامله و به ديگري منتقل كرد.
اما در مورد سند رسمي اوضاع قدري متفاوت است؛ اول از همه شايد برايتان سوال ايجاد شود كه منظور از سند رسمي چيست؟ سند رسمي، سندي است كه توسط مامور رسمي دولت و يا يكي از دفاتر اسناد رسمي تنظم و ثبت شده و در اعتبار آن نزد دادگاه، جاي هيچ شك و شبهه‌اي وجود ندارد و هيچكدام از طرفين نمي‌تواند مفاد آن را انكار كند.
در انجام معاملات مهم از قبيل خريد و فروش منزل، مغازه، اتومبيل و اجاره، بهترين راه، تنظيم سند به صورت رسمي است. در حال حاضر بسياري از زمين‌ها و املاك كشور داراي سندهاي رسمي هستند اما كم هم نيستند ملك و املاكي كه هنوز داراي سند رسمي نشده‌اند و با سند عادي خريد و فروش مي‌شوند و چنانكه گفتيم تنظيم مبايعه‌نامه‌هاي عادي براي انتقال اين‌گونه املاك، فاقد اشكال است. اما در مورد املاكي كه داراي سند رسمي هستند، قاعده‌اي وجود دارد كه بر اساس آن، معاملات مربوط به املاك داراي سند رسمي، بايد به صورت رسمي صورت گيرد.
براي آنكه سند و معامله شما رسمي باشد بايد قرارداد شما در دفاتر اسناد رسمي ثبت شود. بنابراين در متن قراردادهايي كه در بنگاه‌هاي ملكي يا ساير مكان ها تهيه مي‌شود، علاوه بر تمام مطالب بالا، بايد تاريخ دقيقي مشخص شود كه در آن خريدار و فروشنده براي ثبت انتقال مال در سند به دفترخانه اسناد رسمي خاصي مراجعه خواهند كرد.
پس از رعايت اين نكات، يك قرارداد فروش
كم نقص و كم دردسر خواهيد داشت؛ اما به ياد داشته باشيد كه راه گريزهاي بسياري وجود دارد كه ممكن است اعتبار يك قرارداد را مخدوش كند و يا شما را براي احقاق حقوق خود به عنوان خريدار يا فروشنده با مشكل مواجه سازد.
آسان معامله كنيد
چند نكته ديگر را به خاطر بسپاريد در معاملات خود به مشكلي برنمي خوريد.
-يادتان باشد هنگام معامله بررسي كنيد كه آيا صاحب بنگاه داراي مجوز از اتحاديه است يا خير.
-همچنين اگر مال مورد معامله بين چند نفر مشاع باشد و يا اين كه خريداران چند نفر باشند و عده‌اي به جاي ديگري به وكالت معامله مي‌كنند، بررسي كنيد كه آيا آنها داراي وكالت رسمي هستند يا خير. دقت كنيد كه صاحب بنگاه، امضاي طرف معامله را تأييد كند.
– بايد ميزان حق‌الزحمه دلال در قولنامه يا مبايعه‌نامه آورده شود و اين كه آن را دريافت كرده يا تحت چه شرايطي دريافت مي‌كند.
– به خاطر داشته باشيد صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپي و آرم‌دار بنگاه، دليل بر رسمي بودن معامله نيست. بنابراين اگر قرارداد رسمي مي‌خواهيد، به دفترخانه اسناد رسمي مراجعه كنيد.
-بايد در سند قيد شود كه آيا در آن قلم‌خوردگي وجود دارد يا نه و داراي پشت يا حاشيه‌نويسي است يا خير؟ همچنين اگر اسناد تجاري مانند چك، سفته و ساير اوراق بهادار نزد بنگاه دار به امانت گذاشته شده در قرارداد آورده شود و قيد شود كه تحت چه شرايطي و چه زماني اين اسناد به چه شخص يا اشخاصي بايد تحويل داده شود.
-بايد اسنادي كه نزد صاحب بنگاه به امانت گذاشته مي شود، كاملاً در قرارداد تعريف شود و قيد شود كه قرارداد در چند نسخه تنظيم شده است.
– حتما دو نفر قابل اعتماد از سوي طرفين زير قرارداد را به عنوان گواه امضا كنند و يادتان باشد كه از امضاي سند بدون حضور طرف ديگر و قبل از احراز سمت و هويت او خودداري شود. بايد بررسي كنيد كه آيا ملك يا ساختمان در مالكيت فروشنده قرار دارد يا اين كه در رهن بانك يا شخص ديگري است.
– بايد توجه داشت كه انجام معامله در بنگاه و سند تنظيمي عادي است و چه‌بسا فروشنده پيشتر يا بعدها آن را با سند رسمي يا عادي به شخص ثالثي واگذار كرده است. بنابراين اين موضوع توسط صاحب بنگاه به تاييد برسد كه اگر ملك يا ساختمان داراي معارض باشد، مسووليت جبران خسارت با چه كسي است.
– از چك‌هايي كه به صورت چك مسافرتي يا چك حساب جاري رد و بدل مي‌شود، كپي گرفته شود و اگر چكي صادر مي شود، در نزد صاحب بنگاه و گواهان تنظيم و امضا شود.
– به ياد داشته باشيد كه اگر براي تنظيم قرارداد خود از وكيل يا كسي كه در زمينه مسايل حقوقي مهارت دارد استفاده كنيد، بسيار بهتر از آن است كه بعدها بخواهيد براي پيگيري حقوق از دست رفته خود به دفتر وكلا مراجعه كنيد. چرا كه شانس و احتمال رسيدن به حقتان در اين مرحله بسيار كمتر از مرحله تنظيم قرار داد است…
منبع:حمايت