تقاضاي تامين دليل براي تحويل کليد
بنابراين براي اينکه از اين مسئوليت‌ها رها شود، بايد کليد را به مالک برگرداند. اما گاهي ممکن است مالک از گرفتن کليد خودداري کند در اين صورت بايد ديد که تکليف چيست و مستاجر مي‌تواند چه اقداماتي براي گرفتن حق خود انجام دهد. در اين مطلب به نکات قابل توجه در اين موضوع اشاره شده است که دانستن آن‌ها مي‌تواند به حل اين مشکل کمک کند.
بعد از پايان قرارداد اجاره
وقتي قرارداد اجاره به پايان مي‌رسد اما مستاجر هنوز مورد اجاره را در اختيار دارد، دو فرض ممکن است پيش بيايد که بهتر است آن‌ها را به طور جداگانه بررسي کنيم.
فرض اول زماني است که مستاجر با رضايت مالک همچنان محل اجاره شده را در اختيار دارد. در اين صورت مستاجر اگر از ملک اجاره داده شده استفاده کرده باشد، بايد اجرت‌المثل آن را بدهد. يعني بايد هزينه استفاده‌هايي که از ملک به عمل آورده است را بدهد. در تعيين مبلغ اجرت‌المثل بايد شرايط عرفي زمان و مکان در نظر گرفته شود. چون در اين حالت قرارداد اجاره به پايان رسيده است، بنابراين لزوما آنچه مستاجر پرداخت مي‌کند، مبلغي نيست که در قرارداد اجاره در مورد آن توافق کرده بودند. در اين مورد حتي اين امتياز براي مستاجر وجود دارد که اگر استفاده‌اي از ملک نکرده باشد، لازم نيست وجهي به مالک بپردازد. البته در چنين شرايطي، معمول است که مستاجر به صورت عرفي همان اجاره‌اي که قبلا مي‌پرداخت، به صاحب ملک بدهد.
اما حالت دوم فرضي است که بعد از پايان يافتن مدت اجاره، مستاجر بدون رضايت مالک، محل را همچنان در تصرف خود نگه داشته باشد. در اين صورت مستاجر، غاصب محسوب مي‌شود و ضامن هر نقص و عيبي خواهد بود که در عين مستاجره به وجود آمده باشد؛ چه آن نقص ناشي از عمل خود مستاجر يا تعدي و تفريط او باشد، چه عامل خارجي نقص را ايجاد کرده باشد.
در هر صورت به نظر مي‌رسد بعد از پايان مدت اجاره، بهترين کاري که مستاجر مي‌تواند بکند، تعيين تکليف قرارداد اجاره است. در صورتي که دو طرف به ادامه قرارداد تمايل داشته باشند، قرارداد را براي مدت معين تمديد مي‌کنند. اما ممکن است مالک نه تنها از تجديد يا تمديد قرارداد خودداري کند بلکه کليد محلي را که اجاره داده است، از مستاجر تحويل نگيرد. به عبارت ديگر مستاجر بلاتکليف بماند. در اين صورت اگر مستاجر کليد را تحويل ندهد، ممکن است يکي از دو فرضي که در بالا به آن اشاره شد براي مستاجر پيش بيايد. بنابراين بهترين راهي که پيش روي مستاجر قرار دارد، اين است که براي تحويل کليد اقدام به «تامين دليل» کند.
اين مورد در ماده ۱۳ قانون رابطه مالک و مستاجر پيش‌بيني شده است و برابر آن «هر‌گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره يا در مواردي که به تقاضاي او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخليه کند و موجر از تحويل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مکلف است به وسيله اظهارنامه از موجر يا نماينده قانوني او تقاضا کند که براي تحويل مورد اجاره حاضر شود. در صورتي که موجر ظرف پنج روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر بايد به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخليه کامل مورد اجاره را تأمين دليل نمايد و کليد آن را به دفتر دادگاه تسليم کند. از اين تاريخ رابطه استيجاري قطع مي‌شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر يا نماينده قانوني او اخطار مي‌کند که براي تحويل گرفتن مورد اجاره و دريافت کليد حاضر شود تا زماني که مستأجر به ترتيب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات اين قانون و شرايط اجاره‌نامه برقرار است.»
البته اين مورد در فصل چهارم همان قانون، در موارد فسخ، ماده ۷ مورد تاکيد قرار گفته است و برابر آن «هر‌گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره يا در موارد فسخ اجاره، مورد اجاره را تخليه کند و موجر از تحويل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مي‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخليه کامل مورد اجاره را تأمين دليل نمايد و کليد آنرا به دفتر دادگاه تسليم کند. از اين تاريخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آينده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر يا نماينده قانوني او اخطار مي‌کند که براي تحويل گرفتن مورد اجاره و دريافت کليد حاضر شود.»
معناي تامين دليل
افراد در موارد مختلفي مي‌توانند از شوراي حل اختلاف درخواست «تامين دليل» کنند. يکي از موارد اين است که هر زمان افراد تشخيص دهند در حال حاضر دليلي به نفع آن‌ها وجود دارد که در دعاوي و اختلافات آينده مي‌تواند مشکلاتشان را حل کند.از سوي ديگر اگر افراد احتمال بدهند که در آينده استفاده از دليل يا دلايلي که در حال حاضر وجود دارد، با مشکل مواجه خواهد شد، بهتر است تامين دليل کنند. مثلا فرض کنيد که افراد مطلعي وجود دارند که مي‌توانند ادعاي شخص را تاييد کنند اما اين شخص نگران است که در آينده اين افراد از شهادت دادن منصرف شوند، يا دسترسي به آن‌ها ممکن نباشد؛ در اين صورت مي‌تواند با تقاضاي تامين دليل، مانع از بين رفتن اين دلايل شود. تامين دليل حتي مي‌تواند قبل از اقامه دعوا باشد. درخواست تامين دليل در صلاحيت شوراي حل اختلافي است که دلايل و امارات مورد درخواست در حوزه آن واقع شده‌اند.
درخواست تامين دليل
افراد معمولا مي‌توانند درخواست تامين دليل را در فرم‌هاي چاپي دادخواست يا در کاغذ عادي بنويسند و به شوراي حل اختلاف تقديم کنند. اين درخواست حتي ممکن است به صورت شفاهي مطرح شود؛ به عنوان مثال در صورتي که درخواست‌کننده سواد کافي نداشته باشد و به صورت شفاهي درخواست خود را مطرح کرده باشد، شورا موظف است مراتب آن را صورت‌جلسه کند. درخواست بايد حاوي مطالب زير باشد: اول اينکه درخواست‌کننده مشخصات خود و طرف مقابل را بنويسد.
دوم اينکه موضوع دعوايي را که براي اثبات آن تقاضاي تامين دليل داده است، ذکر کند.سوم اينکه اوضاع و احوالي را که موجب شده است فرد اين درخواست را از دادگاه داشته باشد، توصيف کند.
تقاضاي تامين دليل را مي‌توان قبل از طرح دعواي اصلي يا حين رسيدگي به آن مطرح کرد. اين تقاضا غير مالي است.
تامين دليل براي تحويل کليد
اگر مالک، کليد محلي که اجاره داده است را پس از پايان مدت اجاره تحويل نگيرد، مستاجر مي‌تواند درخواست تامين دليل به شوراي حل اختلاف تقديم کند. او بايد ضمن اين درخواست، کليد محل مورد اجاره را به دفتر اين شورا تحويل دهد. شوراي حل اختلاف در صورت‌جلسه‌اي، تصديق مي‌کند که در تاريخ معيني، کليد محل مورد اجاره به وسيله مستاجر به دفتر شوراي حل اختلاف تحويل داده شده است. شوراي حل اختلاف در مورد اينکه موجر از گرفتن کليد خودداري مي‌کند، تحقيقاتي انجام مي‌دهد و اين موضوع را هم صورت‌جلسه مي‌کند. در انتها اين صورت‌جلسه توسط مدير دفتر شوراي حل اختلاف تاييد مي‌شود. از اين پس مستاجر در هر دعوايي که مرتبط با قرارداد اجاره مورد بحث مطرح شود، مي‌تواند از اين دليل استفاده کند. بنابراين ديگر موجر نمي‌تواند به اين بهانه که مستاجر بعد از پايان قرارداد اجاره، تصرف خود را ادامه داده است، از وي وجهي مطالبه کند.
بهترين کار، پيش‌بيني در قرارداد
بهترين کار در هر قراردادي پيش‌بيني روشي براي حل و فصل دقيق، سريع و دوستانه اختلافات احتمالي است. بهتر است در قرارداد اجاره، طرفين با يکديگر توافق کنند که چنانچه اختلافي پيدا کردند شخصي که مقبول و معتمد طرفين است و اطلاعات کافي در خصوص موضوع دارد بين آن‌ها داوري کند؛ شخصي که طرفين نظر او را بپذيرند. بهتر است ماجراي تحويل کليد نيز در قرارداد اجاره گنجانده شود تا مشکلي به وجود نيايد. توصيه مي‌شود طرفين يعني همان موجر و مستاجر در خصوص تمام اختلافات ناشي از اجرا و تفسير قرارداد اجاره به صلاحيت شوراي حل اختلاف رضايت بدهند. به نظر مي‌رسد براي جلوگيري از هرگونه سواستفاده و برداشت نادرست بهتر است هنگام قرارداد بر اين موضوع تصريح کنيد که چنانچه موعد مقرر تمام شد مالک بايد کليد را تحويل بگيرد و براي آن نيز شرطي در نظر بگيريد. به اين ترتيب بخش زيادي ازمشکلات برطرف مي‌شود.
پي نوشت :روزنامه حمايت- ۱۲/۵/۱۳۹۳