بي‌اعتباري خريد و فروش مال غيرمنقول بدون سند رسمي
سند رسمي توسط مامور دولتي و در حوزه صلاحيت وي تنظيم مي‌شود بنابراين سندي که در بنگاه‌ها تنظيم مي‌شود سند رسمي نيست.
در گفت‌وگو با دکتر وحيد صالحي، وکيل دادگستري و مدرس دانشگاه نقش سند رسمي در نقل و انتقال اموال غيرمنقول را بررسي مي‌کنيم.
اين مدرس دانشگاه در گفت‌وگو با «حمايت» در تعريف سند رسمي مي‌گويد: برابر ماده۱۲۷۸ قانون مدني، سند رسمي اين‌گونه تعريف شده است که: اسنادي که در اداره ثبت اسناد و املاک يا دفاتر اسناد رسمي يا نزد ساير مامورين رسمي در حدود صلاحيت آنها بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشند، رسمي است. قانونگذار در ماده ۱۲۸۷ قانون مدني تمامي شرايط يک سند رسمي و افرادي را که صلاحيت تنظيم آن رادارند، مشخص کرده است.
اهميت تنظيم سند رسمي در معاملات غيرمنقول
صالحي توضيح مي‌دهد: در معاملات اموال غيرمنقول چنانچه سند رسمي تنظيم نشود، برابر ماده ۲۲ قانون ثبت که بيان مي‌کند: «همين که ملکي مطابق قانون در دفتر ثبت املاک به ثبت رسيد دولت فقط کسي را که ملک به اسم او ثبت شده و يا کسي که ملک به او منتقل شده و اين انتقال نيز در دفتر ثبت املاک به ثبت رسيده يا اينکه ملک مزبور از مالک رسمي قهرا (ارث) به او رسيده باشد، مالک خواهد شناخت…» بر اين اساس قانون کسي را مالک قلمداد مي‌کند که نام او در دفتر املاک اداره ثبت درج شده باشد، در غير اين صورت ادارات دولتي اعتبار و بهايي به مالکيت آن خريدار نمي‌دهند. بنابراين مالکيت قانوني به صرف مبايعه‌نامه محرز نمي‌شود و چنانچه سند رسمي در معاملات اموال غيرمنقول تنظيم نشود، اين معاملات اعتبار قانوني نخواهند داشت.
ارزش حقوقي قولنامه‌ها و مبايعه‌نامه‌هاي عادي
صالحي، در بيان ارزش حقوقي قولنامه‌ها و مبايعه‌نامه‌هاي عادي چنين مي‌گويد: اکنون از لفظ قولنامه ديگر استفاده نمي‌شود و معاملات اکثرا در قالب مبايعه‌نامه منعقد مي‌شوند. اين مبايعه‌نامه‌ها بين افرادي که آنها را منعقد کرده‌اند و قائم‌مقام قانونيشان داراي اعتبار است، هر چند نزد آژانس املاک نوشته شده باشند. او درباره مبايعه‌نامه‌هايي که کد رهگيري دارند، مي‌گويد: مبايعه‌نامه‌هايي که کد رهگيري هم دارند، باز هم سند عادي محسوب مي‌شوند، چون شرايط ماده ۱۲۸۷ قانون مدني را ندارند پس فقط بين طرفين معامله و قائم مقام قانوني آنها اعتبار دارد. اگر مبايعه‌نامه در دفتر اسناد رسمي تنظيم شود ديگر سند عادي نيست و سند رسمي تلقي مي‌شود.
معاملات معارض در اموال غيرمنقول
اين وکيل دادگستري در باب معاملات معارض احتمالي بيان مي‌کند: براي معاملات معارض قانون خاص داريم و اين کار وصف کيفري معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ اصلاحي قانون ثبت مصوب ۱۳۱۲ را دارد. اما لازمه تعارض تقابل است و سند عادي ياراي تقابل با سند رسمي را ندارد زيرا قانونگذار به سند رسمي امتيازاتي داده است که سند عادي فاقد آنهاست. براي مثال اگر فردي ملک خود را با سند عادي به (الف) بفروشد، سپس در زمان موخر همان ملک را با سند رسمي به ديگري انتقال دهد، از لحاظ رويه قضايي و آراي ديوان‌عالي کشور معامله معارض رخ نداده است و چه‌بسا که بتوان گفت اينجا انتقال مال غير رخ داده است و مشمول قانون سال ۱۳۰۸ مي‌شود.
وي درباره جرم انتقال مال غير افزود: طبق قانون راجع به مجازات انتقال مال غير مصوب ۱۳۰۸ هر کس مال غير را به نحوي از انحا، عينا يا منفعتا بدون مجوز قانوني به ديگري انتقال دهد، مرتکب بزه انتقال مال غير شده است و کلاهبردار محسوب و از حيث مجازات مشمول ماده ۱ قانون تشديد مجازات مرتکبين کلاهبرداري و اختلاس و ارتشا مي‌شود.
انتقال مال غير در اموال غيرمنقول
همچنين صالحي شرايط تحقق بزه انتقال مال غير را اين‌گونه بيان کرد: اول اين است که مال غير بايد مصداق داشته باشد، يعني تعلق مال به غير بايد محرز باشد. اگر شخصي ادعا کند که مثلا (الف) به (ب) مال مرا فروخته است، ابتدا بايد مالکيت شخص مدعي احراز شود. اگر شما با مبايعه‌نامه عادي ملکي را خريداري کرديد، سپس فروشنده همان ملک را به ديگري فروخت، قاضي تحصيل دليل مي‌کند، بنابراين نياز نيست که سند رسمي باشد، حتي با شهادت شهود هم مي‌توان انتقال را اثبات کرد.
درباره منافع مال نيز بايد گفت اگر کسي منافع مال ديگري را هم تحت عناويني مثل صلح، عاريه، اجاره و … منتقل کند باز هم مصداق انتقال مال غير است. قيد بعدي که در ماده ۱ قانون تشديد آمده است اين است که بدون مجوز قانوني باشد. اگر شخص بتواند اثبات کند که مجوز داشته رکن قانوني بزه انتقال مال غير، مفقود است. مثلا در يک قرارداد مشارکت ساخت شرط مي‌شود که مجري حق فروش واحدها را تا پايان کار نداشته باشد و همين‌طور در قرارداد شرط داوري شده باشد، حال اگر مجري يکي از واحدها را بفروشد و اختلاف به داوري ارجاع شود و راي داور به نفع کارفرما دال بر ابطال انتقالات مجري صادر شود و کارفرما واحدها را به ديگري انتقال دهد، چون راي داوري قدرت قانوني دارد، اين يک جواز قانوني محسوب مي‌شود و در اينجا رکن قانوني و مادي بزه انتقال مال غير، مفقود است.
در خصوص رکن معنوي بزه انتقال مال غير، شخص منتقل‌کننده بايد عالما و عامدا اين کار را انجام داده باشد، اما زماني که طرف به تصور اينکه اختيار انتقال داشته است اين کار را انجام مي‌دهد در واقع سوءنيت نداشته و اين بزه محقق نمي‌شود.
درباره تفاوت معامله فضولي و بزه انتقال مال غير نيز بايد گفت وجه تمايز بين معامله فضولي و انتقال مال غير سوءنيت است؛ يعني سوءنيت است که به معامله فضولي که وصف حقوقي دارد، وصف کيفري مي‌دهد.
وي در پاسخ به اين سوال که با توجه به قانون ثبت و قانون مدني چه راهکارهايي براي جلوگيري از معاملات معارض وجود دارد؟ بيان کرد: به لحاظ جرم‌شناختي سخت‌تر کردن راه‌هاي ارتکاب بزه، لزوما باعث کمتر شدن بزهکاري نمي‌شود.
در ايران مدتي است سامانه دريافت کد رهگيري راه‌اندازي شده است، اما برابر قانون مدني اصل بر آزادي اراده افراد است و همين طور اصل ديگري که وجود دارد اصل صحت قرارداد‌هاست، يعني ما نمي‌توانيم افراد را از اينکه در منزل خود مبايعه‌نامه بنويسند منع کنيم، هر چند که در مراجع رسمي مي‌گويند مبايعه‌نامه‌اي که داراي کد رهگيري است، ارايه دهيد. به نظر مي‌رسد که اين اقدام راهکار مناسبي نباشد. وي مي‌افزايد: راهکار مناسب فرهنگ‌سازي از طريق رسانه‌هاي جمعي مثل راديو و تلويزيون و حتي در مدارس است. بايد افراد جامعه همه شرايط صحت معاملات را بدانند و اگر هم اطلاعاتشان در اين زمينه محدود است از وکيل يا مشاور حقوقي‌اي که آگاه به قوانين است استفاده کنند تا بتوانند معامله خوب و مطمئني انجام دهند. مقرر کردن قوانيني که آزادي افراد را محدود مي‌کند نه‌تنها راهگشا نيست، باعث مي‌شود که مردم قانون را دور بزنند و با ترفندهايي مثل انجام معامله‌هاي صوري يا کد رهگيري تقلبي به اهداف خود برسند. در نتيجه بهترين راهکار فرهنگ‌سازي و جا انداختن اين نکته است که اگر معامله را زير نظر فرد وارد به مسايل حقوقي انجام دهيد به نفع شما خواهد بود.
منبع: روزنامه حمايت | ۱۷/۹/۱۳۹۲