بهترین وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در رشت – گیلان

بهترین وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در رشت – گیلان

نخستین اثر حقوقی قولنامه، تنظیم سند رسمی است؛ اعم از اینکه، آن را قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه‌نامه (سند فروش) بنامیم.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است. هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی– دعاوی ملکی اموری مهم و تخصصی است،آن را به وکیل پایه یک دادگستری و متخصص در طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در مشهد بسپارید.

مرحله آخر فروش و انتقال رسمی یک ملک، حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی است که معمولا فروشندگان به دلایل مختلفی مانند بالا رفتن قیمت ملک و عدم توانایی بر انجام تعهدات مانند فک رهن از انجام آن خودداری می‌کنند در حالی که مبلغ زیادی از ثمن معامله را نیز دریافت کرده‌اند.

در ابتدا وقتی دو طرف قراردادی را منعقد می‌کنند زمان و تعهدات مشخصی را برای انجام آن تعیین می‌کنند مانند تسویه خریدار در مدت‌زمان مشخص و یا حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی پس از ۲ ماه از انعقاد قرارداد.

خریدار پس از انجام تعهدات خود در زمان مشخص شده، برای انتقال سند رسمی در دفترخانه حضور پیدا می‌کند و در صورت حضور فروشنده، مراحل انتقال سند رسمی به صورت کامل انجام می‌شود، در غیر این صورت خریدار باید گواهی عدم حضور فروشنده به تاریخ همان روز را از دفترخانه اخذ کند.

ممکن است در برخی از قراردادها تصریح شود که اگر فروشنده برای تنظیم سند رسمی حاضر نشود، باید مبلغی را بپردازد که به این مبلغ وجه التزام گویند، بنابراین فروشنده مختار است که یا برای تنظیم سند حاضر شود یا مبلغ مندرج در قرارداد را بپردازد. خریدار نیز در صورت عدم حضور فروشنده می‌تواند یا الزام به تنظیم سند رسمی یا وجه التزام را مطالبه کند.

ممکن است در قولنامه فروشنده به هردو تعهد کند بدین صورت که در مبایعه‌نامه درج شود اگر فروشنده در انجام تعهد خود تاخیر کند، باید علاوه بر تنظیم سند، مبلغ وجه التزام را نیز پرداخت کند.

تفاوت سند رسمی و عادی

در مقررات جاری سند به دو گونه رسمی و عادی تعریف و توصیف شده است. از نظر قانونی سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، و سایر اسناد عادی محسوب می شود. اما سند عادی عبارت از نوشته ای است که بوسیله افراد تنظیم شده باشد، بدون آنکه مأمور رسمی طبق مقررات قانونی در آن مداخله داشته باشد.

یکی از مراجع صدور اسناد رسمی، دفترخانه ها و محاضر رسمی است که هنگام تنظیم معاملات مربوط به اموال غیرمنقول، از جمله وظایف آنها این است که باید با رعایت بندهای زیر از جمله دریافت دلایل مالکیت و پاسخ استعلام از اداره ثبت محل به منظور تطبیق سند با دفتر املاک، اعلام وضعیت ثبتی و عدم بازداشت آن، نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نمایند:

۱) اخذ گواهی پایان کار ساختمان یا عدم خلاف از شهرداری.

۲) اخذ نظریه وزارت کشاورزی و حسب مورد سازمان امور اراضی و سازمان جنگل‌ها و مراتع و آبخیزداری کشور، مبنی بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن و نیز قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع در مورد املاک واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها.

۳) اخذ مفاصا حساب مالیاتی و حسب مورد در خصوص انتقال گارگاه، بدهی تأمین اجتماعی از انتقال دهنده، مگر اینکه انتقال گیرنده ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت برخی از آنها گردد که در این صورت متعاملین نسبت به پرداخت آن مسؤولیت تضامنی خواهند داشت.

٢٠ نکته كاربردى و مهم در خصوص سند رسمی:

۱ ـ سند رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آن‌ها نافذ و معتبر است(ماده ۱۲۹۰قانون مدنی).

۲- تاریخ سند رسمی معتبر است حتی بر علیه ثالث(ماده ۱۳۰۵ ق . م ).

۳- انکار نسبت به مندرجات سند رسمی راجع به اخذ وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست(ماده ۱۲۹۲ق . م وماده ۷۰قانون ثبت اسناد ).

۴- صرفاً و فقط سند رسمی است که به نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید اعتبار می بخشد(تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون مالک ومستاجر مصوب ۱۳۵۶).

۵- نقل و انتقال سهم الشرکه در شرکت ها با مسئولیت محدود به عمل نمی‌آید، مگر با سند رسمی( ماده۱۰۳قانون تجارت ).

۶- مدلول تمامی اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی از محاکم لازم الاجراست، مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد(ماده ۹۲ قانون ثبت اسناد ).

۷- تمام اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراست(ماده ۹۳ قانون ثبت اسناد).

۸- مبلغ اجاره مقید در سند رسمی به عنوان ماخذ وصول مالیات مستغلات معتبر و ملاک عمل اداره امور مالیاتی به عنوان مبنای وصول مالیات است(ماده ۵۴ قانون مالیاتهای مستقیم).

۹- الزام به ایفای تعهدات در سند رسمی از جمله پرداخت بدهی در سر رسید وصول مطالبات و یا تخلیه اماکن استیجاری اعم از مسکونی و تجاری (باسندرسمی ) از طریق صدور اجرائیه از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند و واحد اجرای ثبت حسب مورد ممکن و نیاز به دادرسی ندارد(بند الف ماده یک آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی … مصوب ۱۱/۶/۱۳۸۷و بند الف ماده ۲ همان آیین نامه و غیره).

۱۰- وجود شخصی متخصص و معتمد و امین و عادل و متعهد و متبحر به عنوان سردفتر نیز به عنوان کاتبین سند رسمی از مزایای سند رسمی محسوب است.

۱۱- سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است تمامی محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر است، مگر این که مجعولیت آن سند ثابت شو(ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد).

۱۲- امکان دریافت رونوشت مصدق اسناد رسمی در صورت فقدان اصل اسناد از دفترخانه ممکن است و درصورت تصدیق مطابقت آن با ثبت دفتر به منزله اصل سند خواهدبود(ماده ۷۴ قانون ثبت اسناد).

۱۳- در صورتی که درخواست تأمین خواسته از دادگاه مستند به سند رسمی باشد، دادگاه مکلف به قبول درخواست است(بندالف ماده ۱۰۸ ق.آ.د.ر.م).

۱۴- در مواردی که دعاوی مستند به سند رسمی باشد، خوانده نمی‌تواند برای تأمین خسارات احتمالی خود درخواست تأمین کند(ماده ۱۱۰ ق . آ . د. ر. م ).

۱۵- هزینه تنظیم اسناد رسمی به مراتب کمتر از سند عادی است.

۱۶- امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است.

۱۷- با تنظیم سند رسمی در خصوص پیش فروش ساختمان متعاملین و واسطه آن‌ها مشمول مجازات های حقوقی و کیفری مقرر در قانون نخواهد شد(قانون پیش فروش ساختمان).

۱۸- ترویج تنظیم سند رسمی نقش عمده ای در قضا زدایی خواهد داشت.

۱۹ ـ پذیرفته شدن اسناد رسمی در مورد عقود و معاملات املاک ثبت شده (دردفتراملاک ) و نیز عقود و معاملات در مورد املاک ثبت نشده و نیز صلح نامه وهبه نامه در محاکم و ادارات دولتی(مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد).

۲۰- عدم اعتبار دادن به اسناد ثبت شده از طرف قضات و مأموران دیگر دولتی موجب مجازات و تعقیب انتطامی قضات و مأموران دولتی خواهدشد(ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد).

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

خواهان بایستی برابر ماده ۱۰ قانون آئین دادرسی مدنی و ماده ۲۶ آن قانون و با توجه به ماده ۱۲ قانون مزبور دادخواست خود را به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی نماید که محل وقوع ملک در حوزه آن دادگاه است. زیرا در مورد اموال غیر منقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال است.

البته با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه قطعی بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه بنماید تا فروشنده در این مدت ملک را به شخص دیگری نتواند منتقل کند.

دعوی الزام به تنظیم سندرسمی مالی بوده و از جهت ابطال تمبر باید مطابق دفترچه ارزش معاملات منطقه ای صادره از سوی اداره امور مالیاتی ارزش ملک محاسبه و برابر آن ۱/۵ درصد (چنانچه قیمت منطقه ای ۱۰.۰۰۰.۰۰۰ باشد) و به نسبت مازاد ۲% قیمت محاسبه شده تمبر الصاق شود.

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند

احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد دادگاه آن را اصلاح می کند و حکم به انتقال می دهد).

احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات.

احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید درحکم :در مورد چک، استعلام از طریق بانک.

احراز انجام معامله و قرارداد با بررسی اسناد ، اظهارات طرفین، شهود، ملاحظه اصل مبایعه نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی، توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین.

احراز هویت وشناسایی فروشنده وخریدار. و در صورت فوت آنها شناسایی ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.

تحقیق راجع مورد معامله. اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی و… با حفظ حقوق مرتهن و یا بازداشت کننده مقدم، حکم به الزام به انتقال داده می شود.

توجه به هزینه های انتقال سند وعهده دار بودن آن از سوی طرفین، هزینه های لازمه بطور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند به طور مساوی بر عهده طرفین است.

انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد، مثلا در مورد تملک مالکانه معاینه محل برای احراز تصرفات.

✏️شرایط ومدارک برای تقاضای الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی یا حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی اجاره:

مدارک :۱-سندمالکیت۲-ارجاع امر به کارشناس۳-عنداللزوم استعلام ثبتی

خواهان توضیح می دهد که بموجب …مالک است و مستاجر بموجب…مستاجر که ملک مزبور به موجب سند عادی و یا سند رسمی …به خواند ه اجاره داده شده است نظر به اینکه مدت اجاره نامه منقضی شده است و ضرورت تنظیم اجاره نامه وعدم تمکین خوانده به تنظیم اجاره نامه مستندا به ماده ۷قانون الزام خوانده به حضور در دفتر خانه و تنظیم اجاره نامه رسمی را دارد.

بموجب مواد ۴۶و۴۷ قانون ثبت ثبت کلیه اسناد مربوط به انتقال منافع وعین …املاک غیر منقول باید به ثبت رسمی برسد به همین لحاظ بر اساس قانون۵۶ مواد۷و۸و۹قانون حکم به تنظیم سند رسمی اجاره می شود.

نکته:

✅ اگر ملکی که در رهن می باشد را خریداری کنید و فروشنده حاضر به تسویه و فک رهن نشود; دادگاه نمیتواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را بپذیرد. مگر آنکه در کنار آن تقاضای الزام به فک رهن هم داده شود; اگر فروشنده باز هم فک نکرد مجبورید به خود بانک برگردانید و سپس پول پرداختی را از وی مطالبه کنید.

مشاوره حقوقی – وکالت تخصصی
ویژه دعاوی ملکی ، املاک و اراضی از جمله : تصرف عدوانی، خلع ید، دعاوی املاک مشاع، تنظیم قراردادهای ملکی، الزام به تنظیم سند رسمی، دعوی اثبات مالکیت، تخلیه ملک،، معامله معارض، فسخ قرارداد، فسخ معامله، ابطال سند، دعاوی پیمانکاری، داوری و … توسط بهترین وکلای متخصص، مجرب و متعهد در دپارتمان تخصصی – ملکی گیلان وکالت با مدیریت جناب آقای سعید عابدیان وکیل پایه یک دادگستری و کارشناس ارشد حقوق خصوصی.