وکیل خوب ملکی در رشت

وکیل خوب ملکی در رشت

✍ گروه وکلای متخصص و مجرب در گیلان وکالت با سالها تجربه و سوابقی درخشان در خصوص دعاوی ملکی-املاک در رشت- گیلان و سراسر کشور ضمن ارائه مشاوره حقوقی به وکالت تخصصی در انواع دعاوی ملکی، املاک و اراضی در رشت-گیلان مبادرت می ورزد.

✍ دعاوی ملکی- املاک

به آن قسم از دعاوی حقوقی که به حوزه املاک مربوط می باشد دعاوی ملکی گویند که بر حسب موضوع و عناوین قانونی، دعاوی ملکی _ املاک دارای مصادیق مختلف و متنوعی خواهد بود.
از جمله مهمترین مصادیق دعاوی ملکی ،املاک و اراضی عبارت است از:

وکیل خوب ملکی در رشت

۱- دعوی خلع ید

۲- دعوی رفع تصرف عدوانی

۳- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

۴- دعوی تخلیه املاک اعم از املاک تجاری یا مسکونی

۵- موضوع انتقال ملک غیر

۶- دعاوی افراز و فروش ملک مشاع

۷- دعوی ابطال معامله معارض ملک

۸- دعوی فسخ مبایعه نامه ملکی

۹- دعوی ابطال مبایعه نامه ملکی

۱۰- دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه

وکیل خوب ملکی در رشت

✍ دعاوی ملکی _ املاک_ اراضی و مالکیت، دعاوی بسیار مهم، تخصصی و پیچیده ای است لذا مستلزم کسب مشاوره و صلاحدید از اهل فن _کاردان و متخصص آن خواهد بود و می بایست توسط وکیل _ وکلای متخصص در دعاوی ملکی _ املاک مورد بررسی قرار گیرد. در این خصوص دپارتمان تخصصی-ملکی گیلان وکالت با کادری مجرب از وکیل _ وکلای حرفه ای _ متخصص و باتجربه در دعاوی ملکی _ املاک و مالکیت در گیلان مفتخر است احقاق حقوق حقه شما در دعاوی ملکی _ املاک در گیلان را برعهده گرفته و مورد پیگیری حقوقی و دفاع قانونی قرار دهد.

« تصرف عدوانی »

✍ تصرف عدوانی عبارت است از تسلط بر ح مال متعلق به دیگران بدون داشتن مجوز قانونی.

موضوع تصرف عدوانی از دو جنبه حقوقی و کیفری قابل رسیدگی است.

دعوای تصرف عدوانی، چه در بعد کیفری و چه در بعد حقوقی، از دعاوی مبتلابه جامعه است. در دعوای تصرف عدوانی
فرد می‌تواند از طریق حقوقی یا کیفری اقدام کند و در انتخاب آنها تا حدودی اختیار دارد؛ اما نحوه اثبات و اقدامات فرد در هر یک از این انتخاب‌ها متفاوت است. از این ‌رو او باید با توجه به ادله اثباتی خود یکی از این دو راه را انتخاب کند تا از اتلاف وقت خود و مراجع قضایی بکاهد.

وکیل خوب ملکی در رشت

در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی مالک باشد بلکه مستاجر ،مباشر ،خادم ، رعیت ،کارگر و هر کس به نمایندگی یا به امانت مال غیر را متصرف است میتواند به قائم مقامی مالک طرح دعوی نماید.(ماده ۱۷۰ ق.آ.د.م)

✍ دعوای رفع تصرف عدوانی از نوع دعاوی غیر مالی به شمار می آید و قابل تجدید نظر نیز می باشد.
مرجع صلاحیت دار رسیدگی به دعوای رفع تصرف عدوانی همان دادگاه عمومی محل وقوع مال غیر منقول می باشد.

✍ دستور موقت در دعوای رفع تصرف عدوانی

در دعوای تصرف عدوانی خواهان می تواند از دادگاه محل مال غیر منقول درخواست صدور دستور موقت نماید و چنانچه دادگاه صالح دلایل وی را موجه بداند دستور توقف و جلوگیری از آثار تصرف مانند احداث بنا، کشت و زراعت و… را در ملک مورد دعوا صادر می نماید.

وکیل خوب ملکی در رشت

✍ مجازات جرم تصرف عدوانی

با توجه به اینکه تصرف عدواني نیز یکی از جرايم مهم عليه اموال ومالكيت افراد می باشد لذا در خصوص مجازات قانونی تصرف عدوانی ماده ۶۹۰ از قانون مجازات اسلامي اشعار میدارد: هر كس …. اقدام به هرگونه …. تصرف عدواني يا ايجاد مزاحمت يا ممانعت از حق در موارد مذكور نمايد به مجازات
یک ماه تا يكسال حبس محكوم مي شود و دادگاه را موظف به رفع تصرف عدواني يا رفع مزاحمت يا ممانعت از حق می نمايد.

✍ تفاوت تصرف عدوانی و ممانعت از حق

باید به این نکته توجه داشت که در دعوي تصرف عدواني، ديگري علاوه بر ممانعت از حق شما در استفاده از زمين، آن را در تصرف خود نيز نگه داشته است اما در دعوي ممانعت از حق فقط مانع استفاده از حق شما شده و آن را در تصرف نگرفته است.

وکیل خوب ملکی در رشت

« دعوی خلع ید »

✍ خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و از دادگاه می‌خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد.نحوه طرح دعوی نیز به این نحو است که مالک مال غیرمنقول با در دست داشتن سند مالکیت به دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود، حق خود را مطالبه می‌کند.

« ارکان و شرایط دعوای خلع ید»

✍ برای هر دعوایی وجود شرایطی لازم است. ارکان و شرایط دعوای خلع ید عبارتست از:

۱- مالکیت خواهان دعوای خلع ید در ملک مورد تصرف: برای این که بتوانید دعوای خلع ید اقامه کنید باید مالک ملک موضوع دعوا باشید و یا از طرف مالک سمت قانونی داشته باشید. اولین شرط دعوای خلع ید این است که خواهان مالکیت موضوع دعوا را داشته باشد یا از طرف مالک موضوع دعوا سمت نمایندگی یا وکالت داشته باشد بنابراین باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر نماید، زیرا رسیدگی به دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است. بنابراین اگر شما مالک منافع ملک باشید نمی توانید دعوای خلع ید اقامه کنید و باید دعوای تخلیه ید اقامه کنید و اگر متصرف ملک باشید و مالکیت نداشته باشید باید دعوای تصرف عدوانی اقامه نمایید.

۲- مال موضوع دعوا غیرمنقول باشد. مال غیرمنقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به‌ واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود» یعنی باید موضوع دعوای خلع‌ ید اموال غیرمنقول مانند زمین، خانه، آپارتمان و مغازه باشد و دعوای خلع ید نسبت به مال منقول پذیرفته نیست.

۳- استیلاء نسبت به حق غیر و اثبات ید بر مال دیگری. اگر شخصی به صورت غیرمجاز به ملک دیگری وارد شود و آن را تصرف نماید و همینطور زمانی که حضور ابتدایی او در ملک دیگری غیرقانونی نبوده اما ادامه حضور شخص به صورت غیرقانونی باشد نیز از ارکان این دعوا خواهد بود. موضوعی که باید بدان توجه نمود این است که اگر شخص مانع استفاده مالک از ملک شود اما خود نیز تصرف ننماید نمی توان جهت طرح این دعوا اقدام کرد.

۴- غاصبانه بودن ید خوانده: جهت اقامه دعوای خلع ید، لازم است که ید خوانده غاصبانه یا در حکم غاصبانه باشد و اگر کسی باید امانی یا به نحو قانونی بر مال غیرمنقول شما مسلط شد نمی توانید خلع ید او را بخواهید. باید تصرف خوانده دعوا بر مال غیر منقول بر خلاف قانون یا قرارداد و بدون اذن یا اجازه مالک یا قائم‌مقام وی باشد در صورتی که تصرفات خوانده در موضوع دعوا عنوان «غاصبانه یا در حکم غاصبانه» را نداشته باشد طرح دعوای خلع‌ ید ممکن نیست.

وکیل خوب ملکی در رشت

« حکم تخلیه »

✍ « تخلیه » در لغت به معنای “خالی کردن” است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از دست کشیدن متصرف از ملک به نحوی که مالک بتواند بدون هیچ مشکلی، هرگونه تصرفی در ملک خود انجام دهد.
تخلیه ملک معمولا در روابط بین موجر و مستاجر مطرح می‌شود.

قرارداد اجاره از قراردادهای رایجی است که امروزه بسیار کاربرد دارد. اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود و در ازای استفاده از مال اجاره، اجاره‌بها به موجر پرداخت می‌کند. مستاجر و موجر به موجب عقد اجاره، در قبال هم تعهدات و وظایفی دارند. در صورتی که تعهدات از سوی مستاجر انجام نشود، مالک می‌تواند حکم تخلیه ملک خود را بگیرد.

وکیل خوب ملکی در رشت

« تفاوت دعوای تخلیه و خلع ید »

✍ چنانچه بین مالک و متصرف، قراردادی مانند اجاره نامه وجود داشته باشد می بایست دعوای تخلیه مطرح شود. اما چنانچه قراردادی وجود نداشته باشد ، مالک می تواند با اثبات مالکیت خود ( ارائه سند مالکیت ) و اثبات این موضوع که تصرف بدون اجازه او ایجاد شده است دعوای خلع ید مطرح می نماید.

بهترین وکیل ملکی در رشت

✍ در صورتی که یک قرارداد اجاره شفاهی یا کتبی وجود داشته باشد و مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا سایر موارد مانند فسخ قرارداد، از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می‌تواند دستور تخلیه ملک خود را بگیرد. البته در مواردی موجر می‌تواند تقاضای صدور دستور تخلیه داشته باشد و در مواردی دیگر باید تقاضای صدور حکم تخلیه نماید که در ادامه به بررسی تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه خواهیم پرداخت.

وکیل خوب ملکی در رشت

✍ تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه

برای تخلیه ملک مسکونی از دو روش می‌توان برای تخلیه اقدام کرد:

۱- دستور تخلیه

۲- حکم تخلیه

✍ تقاضای دستور تخلیه: دستور تخلیه فقط در زمانی صادر می‌شود که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و در موارد دیگر نمی‌توان تقاضای صدور دستور تخلیه کرد. برای درخواست دستور تخلیه باید کلیه شرایط زیر وجود داشته باشد:

۱- ملک موضوع قرارداد مسکونی باشد و در خصوص تجاری دستور تخلیه صادر نمی‌شود.

۲- قرارداد موضوع دعوا، اجاره باشد و در سایر عقود دستور تخلیه صادر نمی‌شود.

۳- قرارداد موضوع دعوا سند عادی باشد و سند رسمی نباشد. در مواردی که ملک مسکونی با سند رسمی اجاره داده شده باشد، نمی توان تقاضای صدور دستور تخلیه نمود.

۴- اجاره‌نامه مدت داشته باشد.اجاره‌نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد. هر دو نسخه اجاره‌نامه به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.دو نفر شاهد، هر دو نسخه اجاره‌نامه را امضا کرده باشند.

۵- مدت اجاره تمام شده باشد.

وکیل خوب ملکی در رشت

✍ تقاضای حکم تخلیه: در صورتی که مدت اجاره تمام شده باشد، اما حتی یکی از شرایطی که در بالا ذکر شد موجود نباشد، مشمول دستور تخلیه نخواهد شد. در این‎گونه موارد با تقدیم دادخواست مربوطه، حکم تخلیه صادر می‎شود. دریافت حکم تخلیه مستلزم تعیین جلسه رسیدگی، صدور حکم تخلیه توسط مرجع قضایی، تجدیدنظر و تقاضای صدور اجرائیه خواهد بود و نسبت به دستور تخلیه زمان بیشتری خواهد برد.

✍ «نکته بسیار مهم»

چنانچه در اثر عدم آگاهی حقوقی برای طرح یک دعوایی در مرجع قضایی، عنوان اشتباهی انتخاب شود مثلا موضوع یک دعوی ملکی خلع ید است و می بایست دعوی خلع ید اقامه شود ولی در اثر عدم دانش حقوقی دعوی تخلیه ید مطرح شود دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می کند و کلیه هزینه های دادرسی و ابطال تمبر که پرداخت شده است دیگر قابل استرداد نیست. بنابراین داشتن علم و دانش حقوقی در طرح انواع و اقسام دعاوی بویژه دعاوی ملکی و تجاری که بسیار دعاوی حساس و مهمی می باشد از تخصص و اهمیت به سزایی برخوردار است. لذا در این موارد عقل و منطق ایجاب میکند که در طرح امور حقوقی علی الخصوص انواع دعاوی ملکی و تجاری از وکیل متخصص و مجرب که در آن زمینه سابقه، تخصص و مهارت ویژه دارد مشاوره حقوقی کسب نموده و عند الزوم از وکالت تخصصی وی بهره مند گردید.

وکیل خوب ملکی در رشت

« ملک مشاع »

✍ ملک مشاع یا ملک مشترک به ملکی گفته می‌‌شود که بیش از یک مالک دارد ومالکیت هریک مشترک است؛ یعنی هرمالک در تمام اجزاء ملک حق دخل و تصرف دارد. در مورد اینگونه املاک قانون سهم هر یک ازشرکا را معلوم و مشخص کرده اما از لحاظ محدوده جغرافیایی متمایز و تفکیک نکرده است که این موضوع می تواند تبعات حقوقی زیادی داشته باشد. زیرا هر یک از مالکان ملک مشاعی درهر نقطه از ملک می تواند به نسبت سهم خود ادعای مالکیت کند. بنابراین مراحل فروش ملک مشاع برای آگاهی مالکان املاک مشاعی شرح داده می شود.

۱- در مورد ملک ، پلاک ، زمین، مستغلات به تصمیم و حکم قطعی مراجع صلاحیت دار اعم از اداره ثبت واز طریق دادگاه مبنی برغیرقابل افراز بودن ملک گواهی صادر شود.

۲- هریک از شرکا می تواند به تنهایی درخواست فروش ملک مشاعی را مطرح نماید.

۳- ملک از طریق مزایده به فروش برسد. درمزایده کارشناس ارزش پایه ای برای ملک تعیین می کند و برنده مزایده کسی است که بالاترین پیشنهاد را بدهد.

باید توجه داشت که عدم حضور شرکا یا شخص ثالث درجلسه مزایده مانع از انجام مزایده نخواهد بود و شخصی که درخواست فروش کرده است خودش هم می تواند ملک را خریداری نماید.

وکیل خوب ملکی در رشت

✍ مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز

درحال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند: محاکم دادگستری و ادارات ثبت. ادارات ثبت صرفاً در زمانی صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند که عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد.

✍ برخی تفاوت‌های تفکیک و افراز

تفاوت تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی عبارت است از:

۱- در تفکیک وجود حالـت اشاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ اما در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد.

۲- در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به‌هنگام تنظیم تقسیم‌نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌شود که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری است و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضعیت دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و بهای مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار می‌گیرد، تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود.

وکیل خوب ملکی در رشت

۳- تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ اما در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد تفکیک کند.

مشاوره حقوقی – وکالت تخصصی
ویژه دعاوی ملکی ، املاک و اراضی از جمله : تصرف عدوانی، خلع ید، دعاوی املاک مشاع، تنظیم قراردادهای ملکی، الزام به تنظیم سند رسمی، دعوی اثبات مالکیت، تخلیه ملک،، معامله معارض، فسخ قرارداد، فسخ معامله، ابطال سند، دعاوی پیمانکاری، داوری و … توسط بهترین وکلای متخصص، مجرب و متعهد در دپارتمان تخصصی – ملکی گیلان وکالت با مدیریت جناب آقای سعید عابدیان وکیل پایه یک دادگستری و کارشناس ارشد حقوق خصوصی.