وکیل فسخ معامله در رشت

بهترین وکیل فسخ معامله در رشت باید بر قوانین و مقررات مربوط به فسخ تسلط کامل داشته باشد.

وکیل فسخ معامله در رشت

روش های قانونی فسخ

فسخ در معنای لغوی یعنی زایل نمودن و تباه کردن و به معنای انحلال ارادی می باشد و این واژه در اصطلاح حقوقی یعنی پایان دادن یک طرفه معامله از جانب یکی از طرفین معامله و یا از جانب شخص ثالثی که جزء طرفین معامله نیست.
قابل به ذکر است بدلیل ماهیت متفاوت در عقود و معاملات، هر عقد و معامله ای قابلیت اعمال فسخ را ندارد. لذا از نظر قانونی بر اساس نوع عقد و معامله می توان احتمال وقوع اقدام به فسخ در آن معامله را تبیین و تشریح نمود.

وکیل فسخ معامله در رشت

عقودی که در نظام حقوقی ایران رواج دارند و روابط قراردادی طرفین بر مبنای آنها صورت می‌گیرد اقسام متفاوتی دارند مانند عقد بیع، عقد اجاره،عقد صلح…
هر یک از این عقود را میتواند در تقسیم بندی های متفاوتی قرار گیرد.
مثلا تقسیم بندی به از حیث عقود تشریفاتی یا رضایی (غیر تشریفاتی)
،عقود عینی یا عقود دینی، عقود جایز یا عقود لازم و سایر تقسیم بندی ها…

 

 

وکیل فسخ معامله در رشت

همانطور که عنوان شد یکی از انواع تقسیم بندی ها در مورد عقود، عقود جایز و عقود لازم است که بررسی این نوع تقسیم بندی در تبیین مبحث فسخ بسیار حائز اهمیت می باشد.
۱-عقد لازم عقدی است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را ندارند مگر در مواردی که در آن حق فسخ معامله پیش بینی شده است.
۲- عقد جایز عقدی است که در آن هر یک از طرفین هر وقت که خواست می‌تواند به صورت یکجانبه و بدون داشتن هر دلیلی عقد منعقد شده را فسخ نماید. در این عقد شخصی که قصد فسخ نمودن عقد را دارد برای انجام تصمیم خود نیاز به رضایت طرف مقابل عقد ندارد و هر زمان که اراده وی مبنی بر فسخ قرارداد احراز گردد عقد منعقد شده فسخ شده و منحل می گردد.

وکیل فسخ معامله در رشت

بنابراین در خصوص عقد لازم برای یک عقد و معامله زمانی می توان ارزش حقوقی قائل شد که هر دو طرف عقد به تعهد های خود پایبند باشند و به میل خودشان عقد را بر هم نزنند . وقتی دو یا چند نفر با هم عقدی را منعقد می کنند ، در واقع مایلند هر یک بر سر تعهد خود بماند و آن را رعایت کند . به عقد و قراردادی که هیچ کدام از دو طرف معامله حق فسخ آن را نداشته باشد ، عقد لازم گفته میشود ؛ مانند عقد بیع ( خرید و فروش ) و یا عقد اجاره ، در این عقود طرفین قرارداد حق فسخ عقد را ندارند . علت این امر هم حفظ حقوق دو طرف قرارداد است. البته در قانون شرایطی معین شده است که طرفین می توانند حتی عقد لازم خود را هم بر هم بزنند و آن را فسخ کنند و عقد جایز عقدی است که هر کدام از دو طرف قرارداد و معامله هر وقت که بخواهند ، بتواند عقد را بر هم بزند. برای بر هم زدن عقد جایز هیچ تشریفات خاصی وجود ندارد و طرف عقد می تواند هر زمان که خواستند بدون وجود هیچ علت خاصی عقد را منحل کند . برای مثال قرارداد وکالت یک عقد جایز است که هر کدام از وکیل یا موکل هر زمان که بخواهند می توانند آن را بر هم بزنند . موارد انواع عقود جایز در قانون مشخص شده است و شامل عقد عاریه ، عقد ودیعه ، عقد وکالت ، عقد مضاربه ، عقد شرکت ، عقد جعاله می باشد. در واقع این عقود به این به این دلیل جایز هستند که سخت گیری هایی که در عقد لازم برای حفظ قرارداد می شود ، در آنها وجود ندارد و اگر یکی از طرفین به ادامه قرارداد راضی نباشد ، می تواند آن را بر هم بزند .
البته در شرایطی می توان عقد جایز را به گونه ای منعقد کرد که نتوان آن را به این راحتی فسخ نمود که مباحث توضیحی خاص خود را دارد.
همچنین به یاد داشته باشیم که بدلیل حفظ نظم عمومی در جامعه و حفظ حقوق متعاملین همواره اصل بر لازم بودن عقود و معاملات است.

وکیل فسخ معامله در رشت

گفتیم که در عقود جایز این حق و اختیار همیشه وجود دارد و هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کرد، به هر دلیلی قرارداد را فسخ نماید؛ اما در عقود لازم این‌طور نیست و برای برهم زدن و به اصطلاح فسخ قرارداد به سبب قانونی نیاز است و طرفین جز در موارد استثنایی و مشخصی که در قانون ذکر شده است، نمی‌توانند قرارداد را فسخ کنند.

در اصطلاح حقوقی به حق فسخ قرارداد «خِیار» یا «خیار فسخ» گفته می‌شود. واژه‌ی خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. درواقع خیار، حقی است که قانون در مواردی به یکی از طرفین عقد یا هر دوی آنها می‌دهد تا قراردادی را که منعقد کرده‌اند، برهم بزنند. این حق، نیاز به توافق و تراضی طرفین ندارد. به عنوان مثال اگر فردی در قراردادی دارای «خیار عیب» باشد.

مبنای فسخ

مبنای فسخ قرارداد ممکن است، متفاوت باشد، یعنی این که فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که یا به وسیله توافق طرفین ایجاد شده است یا به وسیله حکم مستقیم قانون به وجود آمده است و این حق برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث است.

الف) توافق طرفین:
طرفین قرارداد می‌توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند، مثل این که شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند، بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند، به این حق اصطلاحاً خیار شرط گفته می‌شود. همان طوری که در مواد ۳۹۹ و ۴۰۰ قانون مدنی به آن اشاره شده است.
«در خصوص مبحث خیارات، تعاریف و توضیحات لازم آن متعاقبا بیان می گردد.»

ب) حکم مستقیم قانون:
قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر مذکور جلوگیری کند مثل این که کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست، که در این جا به استناد مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.

وکیل فسخ معامله در رشت

نمونه ای از خیارات فسخ در عقود و معاملات (موارد اختیار بر هم زدن عقد)

۱- خیار مجلس

خیار مجلس یعنی تا زمانی که طرفین در بنگاه یا محل توافق حضور دارند، حق دارند از معامله پشیمان شده و از آن رجوع کنند در واقع خیار مجلس اختیار برهم‌ زدن بیع تا زمانی که دو طرف در کنار هم هستند و از هم جدا نشده‌اند، می باشد.

۲- خیار حیوان

 دومین خیار، که فقط مربوط به خرید و فروش حیوانات است، به «خیار حیوان» معروف است و براساس آن، خریدار حیوان می‌تواند ظرف سه روز از خرید خود پشیمان شده و حیوان را به فروشنده پس بدهد و پول پرداختی را بگیرد.
وکیل فسخ معامله در رشت

۳- خیار شرط

شرطی در قرارداد که به یکی از دو طرف یا شخص ثالثی در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد را می‌دهد. چنانچه این اختیار فسخ معامله ناشی از شرط مقرر بین طرفین عقد باشد، آن را «خیار شرط» می‌نامند، همانطور که ممکن است به هر یک از علل مقرر در ماده ۳۹۶ قانون مدنی ایجاد شود. این نوع خیار اغلب در متن قرارداد ذکر می‌شود و به یکی از طرفین، یا هر دو یا شخص ثالثی اجازه می‌دهد تا ظرف مدت مشخصی از معامله رجوع کرده و معامله را برهم بزند. در معاملات مسکن یا خرید پوشاک، عرف بر این است که تا ۲۴ ساعت به خریدار این حق داده می‌شود تا از خرید منصرف شده و با رجوع به فروشنده، پول پرداختی را پس بگیرد.

۴- خیار تأخیر ثمن

اختیار در فسخ معامله بر اثر نپرداختن ثمن در ظرف سه روز از تاریخ بیع. اگر ظرف سه روز در معاملات نقدی، خریدار ثمن یا همان ما به ازای معامله را پرداخت نکند، در این صورت فروشنده می‌تواند از معامله پشیمان شده و از تحویل کالا به خریدار امتناع کند. 

وکیل فسخ معامله در رشت

۵- خیار رویت (خیار تخلف وصف ) 

خیار بر هم زدن قرارداد برای شخصی که مالی را ندیده و فقط به اعتبار اوصافی که برای آن ذکر شده است، مال را خریده باشد و موضوع معامله دارای اوصافی که ذکر شده است، نباشد. در واقع اگر کالایی که فروشنده نشان داده با کالایی که به خریدار تحویل داده، متفاوت باشد، در این صورت، مشتری می‌تواند به این نوع از خیار استناد کند و معامله را فسخ کند.

۶- خیار غبن

 اختیار فسخ معامله برای کسی که دچار غبن (ضرر و زیان) فاحش شده‌ است. 

۷- خیار عیب

اختیار فسخ معامله به دلیل عیبی که در مبیع بوده و مشتری در هنگام عقد از آن اطلاع نداشته است.  به عبارت دیگر این خیار در جایی ایجاد می گردد که مشتری کالایی را که معیوب است، خریداری کرده‌است. خیار عیب ویژه عین معین است.

وکیل فسخ معامله در رشت

مهم‌ترین خیارات، «خیار عیب» و «خیار غبن» است. اگر کالا یا منزل خریداری شده دارای عیب بزرگی باشد که هنگام معامله خریدار از آن بی‌اطلاع بوده یا قیمت معامله به گونه‌ای باشد که خریدار یا فروشنده «ضرر فاحشی» کنند، در این صورت می‌توانند با استناد به این خیارات عقد را به‌هم بزنند.

باید توجه کرد که وقتی طرفین معامله پای قراردادی را امضا می‌کنند که در یکی از بندهای آن نوشته شده است، «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» یعنی از همه این مواردی که گفتیم گذشت می‌کنند و حتی اگر ضرر و اختلاف قیمت واضحی هم در معامله کشف شود، دیگر حق برهم زدن معامله را ندارند؛ باید با آگاهی پای قرارداد را امضا کرد.

۸- خیار تدلیس

اختیار فسخ برای کسی که فریب خورده باشد. برای مثال اگر فردی خودرویی را به حساب این‌که کم‌کارکرده است، خریداری کند و بعد مشخص شود که فروشنده با دستکاری کیلومترشمار، خریدار را فریب داده، در این صورت خریدار می‌تواند به خیار تدلیس اشاره کند و معامله را برهم بزند.

۹- خیار تبعض صفقه 

خیار تبعّض صَفقه، خیار ثابت به سبب بطلان معامله نسبت به بعض کالا یا بها ی آن می باشد. بعنوان مثال هرگاه خریدار در یک معامله دو چیز را بخرد و سپس معلوم شود که یکی از آن دو قابل تملک نیست یا از آنِ غیر فروشنده است و او اجازه فروش آن را ندهد، معامله نسبت به آن بخش باطل است و خریدار نسبت به بخش دیگر از کالا ی مورد معامله خیار تبعّض صفقه پیدا می‌کند و می‌تواند عقد را فسخ کند یا آن را در برابر بهای آن بخش از کالا امضا و اضافه بهای پرداختی را باز پس گیرد. حکم یاد شده در موردی که فروشنده دو چیز را به عنوان بها ی کالا دریافت کند و عقد نسبت به یکی باطل باشد نیز جاری است.

۱۰- خیار تخلف شرط 

هرگاه شرطی ضمن عقد به نفع یکی از متعاملین شده باشد، در صورت تخلف شرط، مشروط له (کسی که شرط به نفع اوست) با حدود و شرایطی می‌تواند معامله را فسخ کند. این نوع حق فسخ در فقه خیار اشتراط هم نامیده شده.احکام خیار تخلف شرط به طوری است که در مواد ۲۳۴ الی ۲۴۵ قانون مدنی ذکر شده است.

وکیل فسخ معامله در رشت

 

 


ماهیت فسخ

با توجه به تعریفی که از فسخ ارایه شد، می‌توان گفت که فسخ، انشای یک‌طرفه انحلال قرارداد و تعهد است و مانند ابراء نوعی ایقاع محسوب می‌شود. به این معنا که یک طرف به طور مستقل می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند، بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل ایقاع گفته می‌شود.

شرایط فسخ
شخصی که حق فسخ قرارداد را دارد باید برای فسخ دارای شرایطی باشد و بدون وجود این شرایط و اراده وی تحقق نمی یابد این است که شخص باید قصد وصل نمودن قرارداد را داشته باشد یعنی باید اراده کرده باشد که قرارداد را فسخ کند ضمنا باید رضایت بر فسخ و منحرف کردن قرارداد را داشته باشد.

همچنین شرط دیگر برای فسخ قرارداد این است که شخص باید اهلیت قانونی داشته باشد بر اساس قانون اشخاصی مثل مجنون صغیر و سفیه فاقد اهلیت هستند که عدم اهلیت مجنون و صغیر غیر ممیز به صورت عام و کلی و مربوط به تمام امور وی است ولی عدم اهلیت صغیر ممیز و سفیه در خصوص امور مالی وی می باشد و فسخ معاملات که از امور مالی است نیازمند اهلیت است بنابراین می توان گفت که اشخاصی که در بالا نام بردیم نمی‌توانند قرارداد را فسخ نمایند.

وکیل فسخ معامله در رشت

تفاوت بین انفساخ ، تفاسخ، فسخ

تعریف حقوقی فسخ:
همانطور که پیشتر نیز توضیح داده شد فسخ که به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می‌شود، در اصطلاح حقوقی عبارت است از پایان دادن حقوقی به قرار داد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث. 
فسخ یا انحلال ارادی قرارداد از حیث جایگاه حقوقی یکی از مباحث اسباب سقوط تعهدات و قراردادها است.

بحث فسخ قرارداد، اختصاص به عقود لازم دارد، چراکه در عقود جایز هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم زند.

فسخ، انشای یک طرفه انحلال قرارداد و تعهد است و مانند ابراء نوعی ایقاع است، یعنی این که یک طرف به طور مستقل می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند، بدون این که نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل ایقاع گفته می‌شود.

وکیل فسخ معامله در رشت

تعریف حقوقی انفساخ:

انحلال قهری و خود به خودی است بدین معنا که عقد بدون نیاز به عمل حقوقی اضافی، خود به خود از بین می‌رود و حق انتخاب برای طرفین یا دادگاه باقی‌ نمی‌ماند. یعنی بدون اراده ی طرفین عقد منحل می‌شود. پس قهری بودن انحلال، منافاتی با ارادی بودن سبب آن ندارد، مثلاً ممکن است طرفین قبلاً تراضی کنند که سه ماه بعد عقد خود به خود، منفسخ شود.

اقسام انفساخ
انفساخ عقد را به اعتبار نقشی که اراده در آن دارد به سه گروه تقسیم می‌کنند.

 ۱) انفساخ یک که به طور مستقیم ناشی از اراده صریح طرفین عقد است، مانند اجاره‌ای که پس از پایان مدت یک سال خود به خود از بین برود.

 ۲) انفساخی که ناشی از حکم قانون گذار است، اما به گونه‌ای است که قانون گذار، اراده ضمنی و مفروض طرفین عقد را اجرا می‌کند، مثل تلف مبیع قبل از قبض، موضوع ماده ۳۸۷ قانون مدنی که اگر مبیع قبل از قبض تلف شود عقد فسخ می‌شود، این فسخ– انفساخ ناشی از اراده ضمنی طرفین است که اگر مبیع از بین رفت، دیگر تعهد از بین می‌رود.

 ۳) انفساخی که ناشی از حکم قانون گذار است، اما هدف آن تأمین پایگاه اراده و تراضی است، مانند انحلال همه قراردادهای جایز در صورت فوت یا حجر یکی از متعاقدین.

وکیل فسخ معامله در رشت

تعریف حقوقی تفاسخ یا اقاله
اقاله در اصطلاح برانداختن و به هم زدن معامله است. با تراضی و سازش طرفین معامله و به جهت این که رضایت طرفین در آن شرط است از آن به تفاسخ و تقایل نیز تعبیر شده است. 
اقاله فقط در عقود لازم قابل اجراست. عقد لازم عقدی است لازم الاجرا که طرفین نمی توانند به دلخواه خود آن را فسخ و از بین ببرند.
در واقع اقاله را برای عقد جایز نمی توان اجرا کرد. عقد جایز عقدی است که طرفین هر وقت بخواهند می‌توانند آن را منحل کنند. اقاله راه حلی است برای انحلال ناپذیری عقود لازم، در تعریف اقاله قانونگذار عنوان داشته اقاله (تراضی دو طرف عقد لازم برای انحلال آن) یا بر هم زدن عقد لازم با توافق طرفین است.

وکیل فسخ معامله در رشت

نکته: با توجه به توضیحات فوق الذکر تفاسخ، فسخ و انفساخ همگی اسباب انحلال اعمال حقوقی هستند ولی هر کدام ماهیت و تعریف مستقل حقوقی و بعضا آثار مختص به خود را دارد. لذا بدلیل احتمال خطا در انطباق هر یک از عناوین تخصصی فوق الذکر با موضوع خاص مربوط به خود بنابراین ذکر این نکته بسیار مهم است که طرح هر یک از این موضوعات در مراجع دادگستری به قطع و یقین علم، درایت و تخصص خاص خود را می طلبد و منطق حقوقی ایجاب می کند که جهت پیشگیری از تضییع حقوق و خسارات دادرسی…طرح این نوع موضوعات و دعاوی تخصصی اینچنینی حتما توسط وکیل یا وکلای خبره و متخصص در این زمینه ها سپرده و پیگیری شود.

وکیل فسخ معامله در رشت

شایان ذکر است در این خصوص، دپارتمان گیلان وکالت در مؤسسه حقوقی فرزانگان عدالت بعنوان اولین دپارتمان تخصصی-حقوقی در رشت و گیلان مفتخر به همکاری با وکیل و وکلای متخصص و مجرب در خصوص دعاوی تخصصی مذکور همچون دعوی تایید فسخ، اعلام انفساخ، تفاسخ، ابطال قرارداد، اعلام بطلان معامله و امثالهم می باشد که نمونه ای از آرای توفیقی موسسه حقوقی فرزانگان عدالت در موضوع فسخ معاملات، انفساخ قراردادی و…در انتهای مطالب درج گردیده است.

وکیل فسخ معامله در رشت

فسخ قرارداد ملکی

در هر معامله‌ای که انجام می‌دهید، ممکن است فسخ هم اتفاق بیفتد. فسخ قرارداد در مورد املاک امری رایج است که ممکن است هریک از طرفین به دلایلی خواهان فسخ معامله ملک شوند. فسخ هر قراردادی شرایط و قوانینی دارد که با رعایت آن‌ها می‌توانید کمتر ضرر کنید.
برای فسخ کردن یک قرارداد ملکی سه شرط اصلی وجود دارد که در زیر آمده است:
۱-کسی که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند برای انجام این کار اراده کند.
۲-طرف مایل به فسخ این کار را با رضایت کامل و بدون اکراه انجام دهد. یعنی اگر فسخ کننده‌ی قرارداد متوجه اکراه و عدم تمایل فرد، به هر دلیل، برای فسخ قرارداد بشود حتی با وجود فسخ قرارداد، این فسخ اثر قانونی ندارد.
۳-در نهایت فسخ قرارداد باید توسط کسی انجام شود که اصطلاحاً “اهلیت” این کار را داشته باشد. به این معنی که از نظر سن و سال و عقل به ‌اندازه‌ی کافی قابل ‌اعتماد و موجه باشد.

وکیل فسخ معامله در رشت

مهم‌ترین نکته‌ای که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که تحت هیچ شرایطی به ‌صورت یک‌ طرفه نمی‌توانید معامله را فسخ کنید. این فقط در صورتی امکان‌پذیر است که این حق برای شما یا طرف مقابلتان در قولنامه ذکر شده باشد. این درست مثل قانون فسخ قولنامه در قراردادهای اجاره‌ی ملک است.
مورد دیگری که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که اگر مصر هستید این کار را انجام دهید باید برای آن دلیل موجهی داشته باشید. اینکه فقط به این خاطر که شما از این معامله پشیمان هستید و دلیل موجه دیگری ندارید، از نظر حقوقی به هیچ وجه پذیرفتنی نبوده و قانون به خاطر آن به شما اجازه‌ی  فسخ قرارداد خرید و فروش را نمی‌دهد و لذا می بایست شرایط قراردادی و ادله محکمه پسند داشته باشید.

وکیل فسخ معامله در رشت

فسخ قرارداد خرید و فروش ملک

فسخ معاملات و قراردادهای خرید و فروش ملک با  ۳شرط امکان‌پذیر است:

-داشتن حق فسخ قرارداد خرید و فروش ملک

-فسخ قرارداد با شرایط قانونی

-فسخ توافقی قرارداد که معمولا نیاز به پرداخت خسارت از طرف فسخ کننده قرارداد ملکی دارد .

فسخ یک طرفه قرارداد خرید و فروش ملک، به دو صورت انجام می‌شود:
یا طرفین معامله قبلا در قرارداد بندهایی را برای شرایط فسخ معامله ملکی پیش از موعد، پیش‌بینی می‌کنند که به آن “خیار شرط” می‌گویند. در این بندها نحوه پرداخت خسارت و ضرر و زیان فسخ قرارداد خرید و فروش ملک را شرح می‌دهند که با وجود آن، نیاز به پرداخت هیچ‌گونه خسارت دیگری نیست. (ماده ۳۹۹ و ۴۰۰ قانون مدنی) یا اینکه یکی از طرفین معامله ملک، متوجه تناقضی در قرارداد یا ملک مورد معامله با توافقات صورت گرفته می‌شود و با اثبات آن، به شکل یک طرفه حق فسخ قرارداد دارد. مثلا شخصی خانه‌ای را می‌خرد و می‌بیند ظاهر یا شرایط ملک با آنچه که قبلا به او توضیح داده شده متفاوت است(خیار رؤیت و تخلف وصف)، یا آن ملک خرابه است(خیار عیب)، و یا در معامله ملک فریبکاری یا دروغی انجام گرفته(خیار تدلیس)، در این شرایط او می‌تواند با پیگیری از مجاری قانونی اقدام به فسخ یک طرفه قرارداد نماید.

انواع فسخ قرارداد ملک:

-فسخ توافقی قرارداد

-فسخ قرارداد خرید و فروش ملک

-فسخ  قرارداد اجاره ملک

-فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

وکیل فسخ معامله در رشت

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

فسخ قرارداد موضوعی حقوقی پیچیده‌ای است. در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد طرفین که در قرارداد پیش فروش ساختمان قید شده است، در قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده که این مقررات با مقررات قانون مدنی متفاوت است .

برای نمونه در قانون مدنی، اگر مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و چنانچه مساحت بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد ، گاهی فروشنده حق فسخ دارد (مواد ۳۵۵ ،۳۸۴ و ۳۸۵ قانون مدنی) اما طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر مساحت ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از ۵ درصد کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از ۹۵ درصد توافق شده) باشد، در این صورت قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است. همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر آنچه در قرارداد پیش فروش ساختمان پیش‌بینی شده است.

 

 

وکیل فسخ معامله در رشت

چنانچه این مقدار تا ۵ درصد مازاد بر مساحت پیش‌بینی شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند، ولی اگر مقدار مازاد بیش از ۵ درصد مساحت یاد شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ دارد.

وکیل فسخ معامله در رشت

فسخ قرارداد اجاره

منظور از فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد زمانی است که مؤجر و مستأجر قرارداد اجاره را با شروط و بازه‌ی زمانی معین امضا کرده‌اند، اما هنوز قرارداد اجاره به اتمام نرسیده است.
فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد از سوی مستأجر در صورتی امکان‌پذیر است که مؤجر در زمان انعقاد قرارداد تعهدی را داده باشد و به آن عمل نکرده باشد و این تعهد در اجاره‌نامه نیز به ثبت رسیده باشد.
برای مثال اگر مؤجر در زمان بستن قرارداد تعهد دهد که تا قبل از آغاز زمان اجاره، درب‌های خانه را تعمیر کند، در صورتی که به تعهد خود عمل نکند، مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.
یکی دیگر از مواردی که مستأجر می‌تواند فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد را انجام دهد، عدم تطابق خانه‌ی اجاره شده با شرایط مندرج در قرارداد است؛ برای مثال ممکن است در قرارداد ذکر شود که خانه دارای سیستم گرمایشی و سرمایشی است؛ در صورتی که مستأجر بعد از بستن قرارداد با رؤیت خانه متوجه شود که تنها سیستم گرمایشی وجود دارد، حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.

وکیل فسخ معامله در رشت

از دیگر مواردی که مستأجر می‌تواند پیش از موعد فسخ قرارداد اجاره را انجام دهد، زمانی است که برای خانه‌ی مورد اجاره اتفاقی بیفتد که سکونت در آن سخت یا غیر ممکن باشد که در این حالت بر اساس قانون مستأجر می‌تواند قرارداد اجاره فسخ کند.
معمولاً مؤجران برای خانه هایی که اجاره می‌دهند، شرایطی را از قبل در نظر گرفته و آن را به متقاضیان اجاره اعلام می‌کنند. در صورتی که مستأجر از ابتدا خود را واجد شرایط ذکر شده بداند اما پس از عقد قرارداد معلوم شود که شرایط را ندارد، مؤجر می‌تواند فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد را انجام دهد.
برای مثال اگر مؤجر شرط کند که خانه‌اش را تنها به افراد متأهل اجاره می‌دهد و شخصی خود را متأهل نشان دهد اما بعد از بستن قرارداد معلوم شود که مجرد بوده است، مؤجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت. همچنین در صورتی که بعد از عقد قرارداد اجاره معلوم شود مستأجر صلاحیت اخلاقی ندارد، مؤجر می‌تواند قرارداد اجاره را بر هم زند.

وکیل فسخ معامله در رشت

بر اساس قانون در صورتی که مستأجر در پرداخت اجاره‌ی خانه برای مدت ۳ ماه حق اجاره‌ی خود را پرداخت نکند، مؤجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.
موضوع مهم دیگری که در مورد فسخ قرارداد باید بدانید این است که هیچ‌ یک از طرفین یک معامله‌ی ملکی نمی‌تواند وقتی حق فسخ یک ‌طرفه‌ قراردادی را ندارد، بدون رضایت طرف دوم اقدام به این کار بکند. این چه در خصوص کسی که ملکی را می‌فروشد یا اجاره می‌دهد و چه در مورد خریدار یا اجاره‌کننده کاملاً صدق می‌کند.

وکیل فسخ معامله در رشت

اگر شما صاحب ‌ملکی هستید و آن را بر اساس یک سند قانونی و برای مدت مشخصی به کسی اجاره داده‌اید و اکنون بنا به دلایلی می‌خواهید خانه را تحویل بگیرید، تنها در یک صورت می‌توانید این کار را انجام دهید و آن این است که در قراردادی که تنظیم کرده‌اید باید این حق را برای خودتان در نظر گرفته و مستأجر نیز زیر قرارداد را امضا کرده باشد. در غیر این صورت نمی‌توانید قرارداد اجاره‌ی ملک خود را پیش از موعد مقرر و به ‌صورت یک‌ طرفه فسخ کنید.
اما آنچه در بند قبل برای عدم امکان فسخ یک ‌طرفۀ قرارداد اجاره ملک توضیح داده شد، در مورد مستأجر نیز صدق می‌کند. به این معنی که اگر فردی ملکی را اجاره کند و بابت پول پیش آن مبلغی به مالک امانت بدهد، سپس بعد از مدت کوتاهی پشیمان شده و بخواهد معامله را به هم بزند، قانون این اجازه را نیز به او نخواهد داد. در چنین شرایطی اگر اجباری برای فسخ قرارداد اجاره وجود دارد، مستأجر باید به هر صورتی که می‌تواند رضایت مالک را جلب کند.

وکیل فسخ معامله در رشت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

برای اینکه معامله‌ای صحت داشته باشد باید مواردی که در قانون مدنی آمده است رعایت شود. بر همین اساس قانون‌گذار در ماده ۱۹۰ قانون مدنی شرایط کلی صحت معامله را بیان کرده است. این ماده در چهار بند است:

قصد طرفین و رضای آن‌ها؛اهلیت طرفین؛موضوع معین که مورد معامله باشد؛مشروعیت جهت معامله.

اما سوال اینجاست که چگونه می‌توان قرارداد مشارکت در ساختی تنظیم نمود که حتی در صورت بروز اختلاف نیز طرفین از مراجعه به دادگاه بی‌نیاز شوند؟
از آنجا که افراد عادی (غیر دولتی) حق اعمال زور علیه یکدیگر را ندارند، در صورت بروز اختلاف اگر بخواهند علی رغم میل طرف مقابل احقاق حق کنید غیر از توسل به زور که می‌بایست از مجرای مراجعه به نظامات دولتی مثل دادگاه‌ها صورت بگیرد گزینه دیگری پیش روی شما نیست.

هرچند تنظیم درست شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت یا سایر قراردادها ممکن است نیاز شما به مراجعه به دادگاه را کمتر کند (در بسیاری از موارد تنظیم نادرست شرط داوری باعث می‌شود لزوم مراجعه طرفین به دادگاه برای اموری همانند الزام طرف ممتنع به تعیین داور بیشتر از حالت عادی هم بشود) اما اعتراض به رای داور و اجرای آن همواره نیازمند مراجعه به دادگاه است.

وکیل فسخ معامله در رشت

پس هیچگاه نمی‌توان از مراجعه به دادگاه به عنوان آخرین راه حل در رفع اختلاف بی‌نیاز شد اما می‌توان راهکارهایی در قرارداد پیش‌بینی نمود که اولا با تعیین دقیق حقوق و تکالیف طرفین زمینه بروز اختلاف کمتر شود و ثانیا با تدابیر لازم قراردادی هزینه تخلف احتمالی از تکالیف قراردادی را برای ناقض قرارداد سنگین تر نمود. بدین ترتیب می‌توان امیدوار بود که تا حد زیادی از بروز اختلافات قراردادی جلوگیری شود.

وکیل فسخ معامله در رشت

فسخ قرارداد پیمانکاری

در موضوع فسخ و خاتمه در قرارداد پیمانکاری توسط پیمانکار، تأخیرات کارفرما در تخصیص بودجه، ارائه مدارک، صدور تاییدات و مصوبات و اجرای تعهدات قراردادی یکی از موارد مهم و کارساز برای ادعای پیمانکاران برای قسخ قرارداد است.
با جمع آوری مدارک و مستندسازی در موارد مختلف ادعاهای متفاوتی مطرح می‌توان کرد که در بسیاری موارد منجر به دریافت خسارات مالی و یا شیوه های دیگر جبران مالی و غیرمالی می‌شود.
به علت اینکه بحث تاخیرهای مجاز و غیرمجاز در قراردادها از اهمیت بالایی برخوردار است، هم پیمانکار و هم کارفرما باید تلاش کنند که برای کلیه موارد مستندات لازم و کافی را فراهم کنند تا در مواقع لزوم بتوانند از خواسته‌های خود دفاع کنند.

وکیل فسخ معامله در رشت

کارفرما وظیفه دارد در صورتی که پیمانکار را مشمول فسخ تشخیص دهد نظر خود را با ذکر مواردی که به استناد آنها پیمانکار را مشمول فسخ می‌داند به پیمانکار اطلاع دهد.
طبق ماده ۴۷ شرایط عمومی پیمان، پیمانکار مکلف است که در مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ کارفرما در صورتی که دلایلی حاکی از عدم انطباق نظر کارفرما با موارد اعلام شده داشته باشد مراتب را به اطلاع کارفرما برساند و چنانچه دلایل موجه و مقرون به حقیقت باشد قطعاً کارفرما را از فسخ پیمان منصرف خواهد کرد.

وکیل فسخ معامله در رشت

در فسخ قرارداد پیمانکاری توسط پیمانکار، اگر کارفرما دلایل پیمانکار را مردود بداند طبق بند الف ماده ۴۶ شرایط عمومی پیمان فسخ پیمان را به پیمانکار ابلاغ می‌کند و بدون احتیاج به انجام دادن تشریفات قضایی به ترتیب مفاد این ماده عمل می‌نماید در پیمان، کارفرما برای اینکه درستی اقدام خود را در معرض دادرسی قرار ندهد و تشریفات طولانی دادرسی را طی نکند انجام تشریفات قضایی را برای فسخ پیمان لازم نمی‌بیند ولی پیمانکار می‌تواند چنانچه اقدام کارفرما را برای فسخ پیمان ناصواب می‌داند می‌تواند برای اثبات نظر خود به مراجع حل اختلاف مراجعه کند.

 

 

🔗 نمونه آرای توفیقی موسسه حقوقی فرزانگان عدالت در خصوص دعوی فسخ

 

جهت ارتباط با موسسه حقوقی فرزانگان عدالت « گیلان وکالت» می توانید در ساعات اداری از طریق شماره های ذیل تماس حاصل فرمایید.

تلفن مؤسسه: ۸۶-۳۸-۲۶-۳۳-۰۱۳

همراه موسسه: ۳۰۵۳-۴۳۰-۰۹۱۱

نکته ۱- مشاوره حقوقی به صورت حضوری با تعیین وقت قبلی از طریق شماره های ارتباطی فوق الذکر ارائه می گردد.

نکته۲ – مشاوره حقوقی غیر حضوری به صورت تلفنی _ آنلاین امکانپذیر می باشد.

نکته۳-  مشاوره حقوقی حضوری _ غیر حضوری دارای هزینه میباشد.

نکته ۴- حق الوکاله قابلیت اقساط دارد. زمان ملاقات به وقت ایران _ رشت : روزهای شنبه تا چهارشنبه از ساعت ۱۷ الی ۲۱ می باشد.

سایر مطالب مرتبط:

وکیل در رشت

بهترین وکیل در رشت

بهترین وکیل رشت

وکیل خوب در رشت

وکیل در گیلان

بهترین وکیل در گیلان

مشاوره حقوقی در رشت

وکالت تخصصی در رشت

وکیل ملکی در رشت

بهترین وکیل ملکی در رشت

بهترین وکیل ملکی در گیلان

وکیل تجاری در رشت 

وکیل چک در رشت

وکیل سفته در رشت

وکیل خانم در رشت

وکیل ارث در رشت

وکیل خانواده در رشت

بهترین وکیل مهریه در رشت

بهترین وکیل طلاق در رشت

وکیل طلاق توافقی در رشت

وکیل کیفری در رشت